Optimalisatie ruimtegebruik
© Vardan Papikyan, Unsplash
De 'strijd om de ruimte' wordt een steeds belangrijker thema binnen de Zeeuwse logiessector. In Nederland is de ruimte schaars en wordt deze intensief gebruikt voor uiteenlopende doeleinden zoals woningbouw, landbouw, natuurbehoud en infrastructuur. Binnen deze planologische drukte is het voor logiesbedrijven lastig om zich te vestigen op een nieuwe locatie of een bestaand bedrijf uit te breiden. Gemeenten en provincies hanteren vaak strikte ruimtelijke kaders, waardoor plannen van ondernemers regelmatig stuiten op beperkingen of zelfs worden afgewezen.
Dit betekent dat logiesbedrijven zoeken naar mogelijkheden om hun bedrijfsmodel binnen de bestaande ruimte te optimaliseren. Immers, de verwachtingen van gasten veranderen: men verlangt naar meer comfort, privacy, ruimte en luxe voorzieningen. Tegelijkertijd stijgen de operationele kosten voor logiesondernemers. Daarom is het van groot belang dat zo efficiënt mogelijk wordt omgegaan met de beschikbare ruimte.
Lees hieronder onze best practices voor het optimaliseren van ruimtegebruik
Gebruik daken voor functies
Voorbeeld: Vakantiepark Witterzomer
Witterzomer heeft chalets met een dakterras. Het dakterras biedt de gasten dezelfde voorzieningen als een tuintje ze zou bieden, maar op deze manier worden de daken ook effectief ingezet.
Omschrijving
Het is mogelijk om functies die normaal gesproken grondoppervlakte innemen, te herbergen op daken. Op deze manier blijft er meer ruimte over op de grond voor andere functies. Denk aan voorzieningen, groen of nieuwe eenheden.
Toepasbaarheid
De toepasbaarheid is sterk afhankelijk van de planologische mogelijkheden. In veel omgevingsplannen staan bepalingen opgenomen omtrent de hoogte en omvang van gebouwen. Als de functie op het dak hierbinnen past, is dit goed en snel toepasbaar. Indien dit niet het geval is, zal er een vergunningsprocedure moeten worden gestart, wat extra kosten, tijd en onzekerheid met zich meebrengt. Financieel zal er vaak een meerprijs zijn t.o.v. het ontwikkelen van de functies op de grond. Dit zit met name in het onderzoeken en soms verstevigen van de bouwkundige constructies van het gebouw.
Combinatie van functies binnen voorzieningen
Voorbeeld: Beusink Recreatie
Beusink Recreatie biedt een multifunctioneel kunstgrasveld waarop meerdere sporten kunnen worden beoefend. Gasten kunnen zo allerlei sporten tegelijkertijd beoefenen. Het kunstgras wordt nauwelijks beïnvloed door weersomstandigheden en is daarmee het hele te gebruiken door de gasten.
Omschrijving
Voorzieningen kunnen meerdere functies herbergen. Dit kunnen functies zijn die logischerwijs bij elkaar passen. Denk bijvoorbeeld aan een ontbijtzaal die ook als vergaderzaal wordt gebruikt. Het kunnen echter ook functies zijn die in eerste instantie minder voor de hand liggend zijn. Bijvoorbeeld een boomgaard die ook als lichtkunstlocatie gebruikt wordt.
Toepasbaarheid
Doordat dit over het algemeen binnen de bepalingen van het omgevingsplan past, is deze toepassing voor veel logiesbedrijven goed en snel toepasbaar. Ook financieel is het vaak een goed idee: de investering voor de aanleg van één gecombineerde voorziening is vaak lager dan twee losse voorzieningen. Met name goed toepasbaar als de doelgroepen binnen een bepaalde periode homogeen zijn, terwijl ze heterogeen zijn gedurende het jaar. Bijvoorbeeld in het voor- en naseizoen veel 65+'ers en in de schoolvakanties veel gezinnen met kinderen.
Accommodaties voor meerdere reisgezelschappen
Voorbeeld: Dormio Resort Maastricht
Dormio Resort Maastricht biedt meerdere groepsaccommodaties voor 8 tot 20 personen. Op deze manier bieden ze overnachtingsmogelijkheden aan voor groepen van uiteenlopende groottes.
Deze best practice is stapsgewijs uitgewerkt:
Omschrijving
Door flexibel om te gaan met verschillende accommodaties is het mogelijk om in te spelen om meerdere reisgezelschappen, zonder dat er verschillende typen accommodaties moeten worden gebouwd. Denk aan geschakelde vakantiewoningen die ook als groepsaccommodatie kunnen worden ingezet. Of geschakelde hotelkamers voor 2 personen die ook als gezinskamer kunnen worden verhuurd. Zo kunnen eenheden flexibel in de markt worden gezet.
Toepasbaarheid
In principe is dit goed en snel toepasbaar. Wel zal er eerst moeten worden gekeken naar het omgevingsplan en indien dit niet passend is zullen er vergunningen moeten worden aangevraagd. Dit maakt het uitvoeren van deze best practice onzekerder en kostbaarder. Ook kost de realisatie dan meer tijd. Financieel is het flexibel maken van een accommodatie voor twee verschillende reisgezelschapomvangen goedkoper dan het aanleggen van twee verschillende accommodaties. Echter, de investering ligt vaak hoger dan bij één accommodatie.
Pop-up faciliteiten
Voorbeeld: Camping Zonneweelde
Camping Zonneweelde heeft op feestdagen en bepaalde dagen in het hoogseizoen een frietkar ingehuurd. Zo kunnen zij deze faciliteit alsnog bieden aan de gasten, zonder dat dit een permanente faciliteit is.
Omschrijving
Tijdelijke (pop-up) faciliteiten (vaak tijdens het hoogseizoen) kunnen worden toegevoegd, terwijl dit geen permanente ruimte kost. Het bekendste voorbeeld is het inhuren van foodtrucks, die vaak zelfs stageld betalen. Er zijn echter nog veel meer mogelijkheden. In beperkte gevallen is het zelfs mogelijk om een tijdelijke uitbreiding van het bedrijf te realiseren door samenwerking met omliggende grondeigenaren (en vergunningen).
Toepasbaarheid
Het toevoegen van pop-up faciliteiten op het eigen terrein is realistisch en vaak snel toepasbaar. Financieel kan dit zelfs voor een kleine nieuwe omzetstroom zorgen. Het realiseren van een tijdelijke uitbreiding in samenwerking met omliggende grondeigenaren is in Nederland wel eens toegepast in combinatie met evenementen. Echter, dit is over het algemeen niet passend binnen het omgevingsplan, en er zullen dus vergunningen moeten worden aangevraagd.
Accommodaties op hoogte
Voorbeeld: Camping de Hertshoorn
Camping de Hertshoorn heeft drie boomtenten op de camping. Naast dat dit een unieke overnachtingsbeleving is voor de gasten, is het ook een effectieve vorm van optimalisatie van ruimtegebruik.
Omschrijving
Accommodaties kunnen - naast op de grond - ook op hoogte worden gebouwd. Hierdoor blijft er meer ruimte over op de grond voor andere functies. Denk bijvoorbeeld aan het aanleggen van een moestuin onder de accommodaties.
Toepasbaarheid
De toepasbaarheid is sterk afhankelijk van de ruimte die wordt gegeven in omgevingsplannen. Planologisch kan de uitvoering dus lastiger zijn. Financieel kan het daarentegen zeker de moeite waard zijn. De initiële investering ligt vaak iets hoger dan die van een accommodatie op de grond. Echter, doordat dit ook een creatief/origineel/uniek element toevoegd aan de accommodaties, is er vaak ook meer vraag en/of kunnen er hogere prijzen gevraagd worden. Deze optie zien we vaker in bosrijke gebieden, waarbij bomen worden gebruikt (boomhutten/boomtenten).
Matching platform
Voorbeeld: Floow2
FLOOW2 is een soort B2B marktplaats voor het delen van circulaire en toekomstbestendige oplossingen. Het platform is gericht aan bedrijven, (zorg)organisaties en overheden en wordt gebruikt in meerdere landen wereldwijd. Dit zorgt voor een effectieve en uitgebreide uitwisseling van kennis.
Omschrijving
Het creëeren en gebruiken van een platform waarop ondernemers (toegang tot) hun faciliteiten uitwisselen en aan elkaar gekoppeld kunnen worden. Zo wordt er gebruik gemaakt van elkaars beschikbare ruimte en kunnen bepaalde faciliteiten worden aangeboden zonder dat dit op het eigen terrein hoeft.
Toepasbaarheid
Planologisch zijn er hoogstwaarschijnlijk geen belemmeringen. De investering zou ook relatief laag kunnen worden gehouden, zeker als er voldoende bedrijven aansluiten. Binnen de logiessector bestaan dusdanige platforms nog niet. Er zal daarom waarschijnlijk een externe facilitator moeten worden gevonden, die in het platform investeert en die het platform beheert. Een andere mogelijkheid is dat een groep ondernemers dit zelf ontwikkelt. Wel zal het bouwen van het platform sowieso tijd in beslag nemen en is succes sterk afhankelijk van het aantal deelnemers. Toepasbaarheid is dus (zeker op korte termijn) beperkt.
Herbestemming en transformatie
Voorbeeld: Kerkhotel Biervliet
Kerkhotel Biervliet, dat ooit een kerk was, is volledig verbouwd. Oude elementen zijn behouden en gecombineerd met nieuwe toevoegingen, waardoor het karakter van het gebouw is behouden en het gebouw is getransformeerd tot een nieuwe accommodatie.
Omschrijving
Het creatief herbestemmen en transformeren van bestaande gebouwen en locaties kan leiden tot nieuwe vormen van ruimtegebruik, zonder dat er dure nieuwbouw nodig is. Het meest voor de hand liggend is dat dit gebeurt bij nieuwe logiesbedrijven. Echter, herbestemming biedt ook kansen voor uitbreiding. Denk bijvoorbeeld aan een leegstaand pand waarin hotelkamers gebouwd worden.
Toepasbaarheid
De toepasbaarheid van deze best practice is beperkt. Ten eerste is aankoop van of het in bezit hebben van een gebouw met een andere bestemming nodig. Daarnaast moet een wijziging van de bestemming plaatsvinden. De tijd, kosten en onzekerheid die hiermee gemoeid zijn, zijn hoog. In de praktijk blijkt daarnaast dat het realiseren van een logiesfunctie in een al bestaand gebouw vaak kostbaar is, waardoor de terugverdientijd lang is. In echte toeristische gebieden (zoals Zeeland) is de financiële haalbaarheid wat dat betreft groter. Wanneer realisatie van de logiesfunctie relatief eenvoudig gedaan kan worden, is succes (vanwege de vaak mooie en bijzonder locatie) vaak groot.
Modulair bouwen
Voorbeeld: De Roggebroek Marina Stavoren
Het concept 'Wikkelhouse' is hiervan een goed voorbeeld. Een 'Wikkelhouse' bestaat uit meerdere segmenten, waarvan de indeling flexibel is. Het is mogelijk om een eigen plattegrond samen te stellen en deze vervolgens aan te passen waar nodig. Dit is een handige manier op in te spelen op de uiteenlopen groottes van gezelschappen.
Omschrijving
Modulair bouwen is een snelle, flexibele en duurzame bouwoplossing. Complete bouwdelen worden grotendeels in de fabriek geproduceerd en op locatie eenvoudig samengevoegd tot een volwaardig gebouw, zoals een groepsaccommodatie. Een voordeel is de flexibiliteit: modulaire gebouwen zijn eenvoudig aan te passen of uit te breiden met extra units, zowel in de hoogte als in de breedte. Daarmee zijn ze ook ideaal voor seizoensgebonden behoeften of een geleidelijke uitbreiding van het aanbod.
Toepasbaarheid
Modulaire accommodaties passen vaak in het omgevingsplan en doordat deze zo ver mogelijk gefabriceerd worden in een fabriek is de stikstofuitstoot op locatie vaak lager. De initiële investering is vaak vergelijkbaar met niet-modulaire bouw.